Å leie en leilighet eller ta et boliglån: som er mer lønnsomt

2024 Forfatter: Malcolm Clapton | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 04:07

Detaljert analyse med eksempler og beregninger.

Når man sammenligner boliglån og utleie av eiendom, faller det materielle aspektet vanligvis i bakgrunnen. Deltakerne i diskusjonen finner ut hva som er bedre: betal en annens onkel eller gå i slaveri til banken, betaler for mye, men for deres egen, eller beveger seg stadig på jakt etter mer lønnsomme alternativer. Men hvis du forlater følelsen og vender deg til tall, blir situasjonen klarere.

Leie og pant i tall

Endringer i prisene på eiendom og utleieleiligheter, samt størrelsen på inflasjonen for en lang periode kan kun forutsies omtrentlig, slik at beregningene blir unøyaktige. Og likevel er tall mer veltalende enn ord.

Den veide gjennomsnittsrenten på boliglån i april i år, ifølge sentralbanken, utgjorde 9, 64%. Ifølge Domofond.ru-analytikere var det i gjennomsnitt 0,7 % billigere å leie en leilighet i mars 2018 enn i desember 2017. Men for nøyaktighetens skyld vil vi anta at utleier øker utbetalingene med 5 % per år.

For beregninger, la oss ta det regionale senteret, byen med en befolkning på en million Volgograd og den føderale byen St. Petersburg.

Volgograd

Boliglån

Gjennomsnittsprisen på en to-roms leilighet i Volgograd, ifølge Domofond.ru, er 2 365 695 rubler. Tenk på situasjonen hvis du har akkumulert en førstegangsbetaling på 15%, 25% og 50% av leilighetens verdi og tok opp et boliglån på 9,64% per år for en periode på 10 år.

Forskuddsbetaling, rubler	Månedlig betaling, rubler	Overbetaling, rubler	Den totale prisen på leiligheten, rubler
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Beregningene tar ikke hensyn til merkostnadene ved relaterte tjenester i form av boligforsikring og den som tok boliglånet, og erstatninger som skattefradrag.

Anta at eiendomsprisene vil vokse med 5% per år, så om 10 år vil leiligheten koste 3,67 millioner rubler.

Leie

Gjennomsnittskostnaden for å leie en to-roms leilighet i Volgograd er 15 845 rubler per måned. Hvis utleier øker husleien med omtrent 5% per år, må leietakeren om 10 år betale 24 556 rubler i måneden. Alt i alt, i løpet av årene, vil han betale 2 389 344 rubler for å leve. For differansen mellom kostnaden for et boliglån med nedbetaling på 15 % og husleie, kan en leietaker leie en leilighet til en anslått pris på 2028 i ytterligere tre år og ni måneder.

Med en gjennomsnittslønn i Volgograd på 28 483 rubler, virker både husleie og boliglån gjennomførbare for en familie med to arbeidende voksne.

Det er også verdt å tenke på at leietaker har ubrukte sparepenger til forskuddsbetalingen (hvis noen), som han kan sette inn i banken mot renter. I følge sentralbanken er den veide gjennomsnittsrenten på innskudd med løpetid på ett til tre år i 2018 6,41 %. Over 10 år vil indikatoren endres flere ganger, men for beregningene vil vi bruke akkurat denne figuren. Beregningene tar ikke hensyn til kapitalisering.

Forskuddsbetaling (sparing), rubler	Beløp om 10 år, rubler
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Følgelig vil leietakeren om 10 år ikke bare bruke mindre, men også tjene på innskuddet.

Husleie og sparing

Fra forrige avsnitt er det klart hvor mye en person vil kunne akkumulere på depositum om 10 år dersom han fortsetter å leie hus.

De største sjansene for å spare opp til en leilighet og kjøpe den uten boliglån er fra en person som har halvparten av prisen på leiligheten, men bare hvis prisen på eiendom ikke endres.

Om 10 år vil 425 213 rubler ikke være nok for ham til å kjøpe en leilighet. For å ha hele beløpet for hånden til rett tid, må han spare litt mer enn 3,5 tusen rubler i måneden.

Om fem år vil han ha 1 561 491 rubler på innskuddet. For å kjøpe en leilighet på dette tidspunktet, må en person sette av 13, 4 tusen i måneden for alle fem årene. Sammen med kostnadene ved å leie bolig, vil han bruke 29, 3 tusen det første året og 32, 6 tusen i det femte. Følgelig, hvis han kjøper en leilighet om fem år, vil de totale kostnadene inkludert husleie være 3 415 482 rubler, i ti - 4 755 039 rubler. Begge alternativene er dyrere enn boliglån.

St. Petersburg

Boliglån

Gjennomsnittsprisen for en to-roms leilighet i St. Petersburg er 6 797 671 rubler.

Forskuddsbetaling, rubler	Månedlig betaling, rubler	Overbetaling, rubler	Den totale prisen på leiligheten, rubler
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

For ikke å betale for mye på boliglånet, må du enten akkumulere en innledende betaling på minst halvparten av kostnaden for leiligheten, eller øke den månedlige betalingen og forkorte låneperioden. Med en gjennomsnittslønn på 58, 5 tusen rubler, er det åpenbart ikke alle som kan gjøre dette.

Om 10 år vil leiligheten visstnok koste 10, 99 millioner rubler.

Leie

Gjennomsnittskostnaden for å leie en to-roms leilighet i St. Petersburg er 32 744 rubler per måned. Med en økning i leiekostnadene med 5% per år, om 10 år vil den månedlige betalingen være 50 787 rubler, og leietakeren betaler totalt 4 942 178 rubler. For differansen mellom kostnaden for et boliglån med en nedbetaling på 15 % og husleie, kan en leietaker leie en leilighet til en anslått pris på 2028 i ytterligere åtte år og tre måneder.

Ikke rabatt på sparepengene dine også.

Forskuddsbetaling (sparing), rubler	Beløp om 10 år, rubler
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Husleie og sparing

Og igjen, en person som allerede har halvparten av prisen kan regne med å kjøpe en leilighet uten boliglån. Men det blir problematisk for ham å overholde femårsfristen. Om fem år vil han ha 4 448 162 rubler på konto. For å samle det nødvendige beløpet, må han hver måned spare 39, 2 tusen. Sammen med leiekostnadene vil han måtte bevilge 72 tusen per måned det første året.

Hvis han kjøper en leilighet om fem år, er de totale kostnadene inkludert husleie estimert til 8 968 837 rubler, om 10 år - til 11 739 849 rubler.

Så hva er mer lønnsomt

Ifølge gjennomsnittlige anslag er leie mer lønnsomt. I alle tilfeller er månedsleien mindre enn boliglånet. Samtidig blir den første betalingen ikke bare brukt, men gir også penger.

Men om 10 år vil den som har valgt boliglån eie en leilighet, mens leietaker ikke vil.

Når det gjelder utleie av bolig og samtidig økning i sparing for en leilighet, er ikke alt så enkelt her heller. Forutsigbare faktorer fungerer: jo mer penger du har på hånden, jo høyere inntekt og lavere kostnad for eiendom og husleie i byen din, jo større sjanse har du for å spare opp til en leilighet uten boliglån og forbli i svart. Men ved beregningen tar de vanligvis ikke hensyn til at eiendomsprisene kan stige betydelig over 10-15 år.

Derfor er det verdt å ta hensyn til en annen nøkkelindikator - tid. Langsiktige spådommer er vanskelige, selv for spesialister. Og stabiliteten i landet er nærmere en religiøs indikator: enten tror du på det eller så gjør du det ikke. Derfor, hvis du må spare opp til en leilighet i mer enn fem år, bør du involvere ikke bare logikk, men også intuisjon i beregningene.

Vær oppmerksom på at inflasjonen svekker penger, og eiendom vokser i verdi.

Ifølge Rosstat har imidlertid prisene i annenhåndsmarkedet gått ned for alle typer leiligheter de siste tre årene, med unntak av elite.

Som en tilleggsfaktor er det verdt å vurdere nærheten til pensjonsalderen. Det vil være vanskelig å leie en leilighet for pensjonsutbetalinger, men i store byer vil det være umulig. Så på dette tidspunktet er det godt å ha sitt eget hjem, selv om du fikk det med for mye betaling.

Argumentet om at du kunne leie en leilighet resten av livet med pengene som gikk til banken er forsvarlig dersom du gir opp å kjøpe hus i en stor by og leier en leilighet til en svært gunstig pris. Så hvis du sparer 3 millioner på overbetaling, vil dette gi deg 25 tusen i året månedlig i 10 år (men du bør ta hensyn til inflasjon).

Det kan også settes inn penger. Et beløp på 3 millioner, tatt i betraktning dagens gjennomsnittlige rente på innskudd, vil gi 15 tusen rubler i måneden i renter, 4 millioner - 20 tusen.

Hvordan beregne hva som er best for deg

Gjennomsnittlige beregninger gir gjennomsnittlige resultater, så for å forstå hva som er mer lønnsomt for deg, må du gjøre beregningene selv. For å gjøre dette trenger du følgende data:

1. Leiebeløpet for leiligheten.
2. Sparebeløpet du planlegger å bruke som forskuddsbetaling.
3. Kostnaden for leiligheten du ønsker å kjøpe.
4. Boliglånsrente (du kan bruke landsgjennomsnittet eller den som tilbys av banken der du ønsker å ta opp boliglån).
5. Prosentandelen av et bankinnskudd som du er villig til å betro pengene dine til i en lang periode.

Hvis du velger mellom boliglån og leie av bolig samtidig som du sparer penger til å kjøpe leilighet

1. Boliglån

Med hjelp eller på nettsiden til banken din, beregne hvor mange år boliglånet ditt vil ta med den optimale månedlige betalingen, hva overbetalingen vil være.

Med en leilighetspris på 5,2 millioner rubler, en innledende betaling på 3,2 millioner, en rente på 11% og en boliglånsperiode på syv år, vil den månedlige betalingen være 34 245 rubler, og overbetalingen - 876 569 rubler.

2. Leie leilighet

Regn ut hvor mye du over årene skal betale for å leie en leilighet, ta hensyn til mulige økninger i husleien.

For eksempel gir du 22 tusen rubler i måneden og har leid en leilighet i tre år. I løpet av denne tiden har prisen aldri steget, men det er åpenbart at om sju år vil ikke husleien koste det samme. Derfor, i løpet av det neste året, vil du antagelig gi bort til leie 22 × 12 = 264 tusen, i de neste tre årene - 24 × 36 = 864 tusen, i de resterende tre - 26 × 36 = 936 tusen, totalt - 2,06 millioner rubler.

3. Innskudd og sparing

Regn ut hvor mye penger du vil ha samlet på innskuddet for lånets løpetid, og anslå beløpet. Regn deretter ut hvor mye penger du vil ha etter det første året, det andre, og så videre til slutten av boliglånsperioden. Bestem også beløpet du kan sette av på månedlig basis til å kjøpe en leilighet, beregn hvor mye penger det vil gi deg om et år eller to, og så videre til slutten av boliglånsperioden. Nå, ved et enkelt tillegg av beløpet på depositum og sparing, finn ut om hvor mange år du vil kunne samle inn penger til eiendom.

På et innskudd uten kapitalisering med en rente på 6, 1%, vil beløpet på 3, 2 millioner rubler på syv år bli til 4 566 400 rubler.

Selv om eiendomsprisene ikke stiger, så er det om syv år umulig å kjøpe en leilighet uten boliglån.

Det er et alternativ å ikke vente på at det nødvendige beløpet samler seg på innskuddet, og å spare 20 tusen rubler i måneden eller 240 tusen i året. Så, etter fem år, vil besparelsen være 5 376 000 rubler. Tatt i betraktning husleien, vil de totale kostnadene for eiendom være 6 640 000 rubler, og 176 000 vil forbli. For syv år vil boliglånet i leiligheten gå til 6, 8 millioner. Det vil si at kostnadene er omtrent de samme, men to år er spart, det vil si at leie av bolig og sparing på dette tidspunktet er mer lønnsomt.

Disse beregningene fungerer bare dersom prisen på leiligheten ikke har endret seg på fem år, og husleien ikke har steget i pris raskere enn forutsatt.

Når du ikke kan spare opp til leilighet selv for løpetiden på boliglånet, er det åpenbart at det er mer lønnsomt å låne i bank enn å spare.

Hvis du velger mellom et boliglån og en utleie uten planer om å kjøpe en leilighet i fremtiden

1. Husk hvor mye du gir utleier

La oss ta tallene fra forrige eksempel - 22 tusen rubler.

2. Beregn din månedlige boliglånsbetaling

Igjen er tallet fra forrige eksempel 34,3 tusen rubler.

3. Sammenlign to tall

Det er åpenbart mer lønnsomt å leie, selv om du ikke tar hensyn til forskuddsbetalingen i beregningene. Hvis alt ikke er så enkelt, del forskuddsbeløpet med antall måneder av boliglånet og legg til beløpet mottatt til den månedlige betalingen:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 tusen rubler.

Sammenligning med 22 tusen er enda tydeligere. Og selv om husleien i løpet av syv år dobles i pris, vil det fortsatt være mer lønnsomt å leie en leilighet.

Men allerede i det åttende året vil en person med et boliglån tilbakebetale det fullt ut og bare betale for verktøy. Og leietaker vil fortsatt betale samme beløp for husleie. På den annen side, dersom husleien ikke steg, ville beløpet som ville gått til boliglånet være nok til en 26-årig leieavtale.

4. Regn ut hvor mye du vil tjene på pengene som kunne gått til forskuddsbetalingen

Om syv år vil innskuddet være 4,57 millioner rubler. Og hvis du utsetter forskjellen mellom betalinger på 12,3 tusen per måned på månedlig basis, vil det om syv år gi ytterligere 1,03 millioner. Det totale beløpet på 5,6 millioner, lagt til 6,1% per år, vil gi 28,5 tusen rubler per måned i renter.