Hvordan kjøpe en leilighet som allerede er på boliglån

2024 Forfatter: Malcolm Clapton | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 04:07

Det er tryggere å kjøpe slike boliger med samtykke fra banken og med dens deltakelse.

Er det mulig å kjøpe en leilighet som allerede er på boliglån

Boliglån er pantsatt av banken - en oversikt over dette er i Unified State Register of Real Estate. Eieren kan ikke gjennomføre transaksjoner med en slik leilighet uten tillatelse fra panthaveren: Rosreestr vil ganske enkelt ikke registrere overføring av eierskap. Men dette betyr ikke at det er umulig å selge eller kjøpe pantsatt eiendom. Det er bare det at selve prosedyren blir litt mer komplisert og lengre.

Hvorfor selge en leilighet som har boliglån

Hvis leiligheten gikk til banken gjennom retten fordi eieren skylder et lån, selger finansinstitusjonen den gjennom en offentlig auksjon. Når eieren selv bestemmer seg for å selge pantsatt eiendom, kan potensielle kjøpere være mistenksomme til dette. Boliglånet har et rykte for slaveri, hvis lenker bare kan kastes av med siste betaling. Hvis en person selger en leilighet, er det noe galt enten med ham eller leiligheten, mener noen.

Faktisk kan det være en million grunner. Eieren bestemte seg for å flytte til en annen by for å jobbe eller til en større leilighet på grunn av tilskuddet til familien. Ektefellene skal skilles, ønsker å betale ned gjelden og dele pengene til boliglånsleiligheten. Låntakeren har endret økonomiske forhold, han takler ikke lånet og ønsker å gi det tilbake før situasjonen blir uopprettelig.

Selvfølgelig kan årsaken være noe ubehagelig: taket lekker, det er en narkohi ved inngangen, og forvaltningsselskapet samler inn så mye penger som om det drysser fortauene med Swarovski-krystaller om vinteren. Men du er ikke forsikret mot slike risikoer selv når du kjøper en leilighet uten boliglån - du trenger bare å sjekke alt.

Nå i Russland skjer nesten halvparten av eiendomstransaksjoner med tiltrekning av boliglån. Det vil altså komme flere leiligheter på markedet som er beheftet med boliglån.

Er det lønnsomt å kjøpe en leilighet som allerede er i boliglån

Når en bank selger en debitors leilighet på offentlig auksjon, kan det forventes en betydelig rabatt. For en finansinstitusjon er dette en ikke-kjerne eiendel, så den prøver å bli kvitt den ved ganske enkelt å returnere sin egen.

Ved salg av bolig av eier kan man ikke forvente en uvanlig gunstig pris. Men han kan fortsatt kaste av seg litt - for unødvendig trøbbel og for å motivere deg til å kjøpe en leilighet med heftelse.

Hvordan kjøpe en leilighet med boliglån

Avhengig av forholdene kan du kjøpe leilighet på forskjellige måter.

Med tilbakebetaling av boliglånet på transaksjonstidspunktet

Betingelser: transaksjonen utføres med samtykke fra banken der den nåværende eieren utstedte boliglånet; kjøperen kjøper objektet mot kontanter.

Den sikreste ordningen. Den beskytter alle parter i transaksjonen: kjøperen, selgeren og banken. La oss se på et eksempel.

En leilighet for 3 millioner rubler er til salgs. Banken godtar transaksjonen og bestemmer mengden av den gjenværende gjelden - 500 tusen rubler. To celler brukes til beregninger. Før du signerer kjøps- og salgsavtalen, legges kjøperens penger i dem: 500 tusen i en og 2,5 millioner i en annen.

Dokumentene til cellene foreskriver hvem som kan hente regningene og når. Hvis kjøps- og salgsavtalen er signert, og overføringen av eierskap er registrert i Rosreestr, vil banken kunne ta sine 500 tusen fra en celle, selgeren - 2,5 millioner fra den andre, og kjøperen - et boliglån å fjerne heftelsen. Hvis avtalen mislykkes, vil kjøperen returnere pengene sine, og ingenting vil endre seg for resten.

Noen ganger kan midler til et lån settes inn ikke gjennom en celle, men direkte til banken, men finansinstitusjonen er i alle fall aktivt involvert i prosessen.

Med tildeling av gjeld

Betingelser: transaksjonen utføres med samtykke fra banken, kjøper kjøper bolig på boliglån fra samme bank.

Kjøperen sender inn en søknad om boliglån til banken, som om han skulle kjøpe en hvilken som helst leilighet. Godkjenningsprosessen vil være lik og vil ta omtrent like lang tid. Siden han vil bli låntaker under kjøpet, vil finansinstitusjonen sjekke soliditeten hans og avgjøre om han er klar til å se ham som en klient.

Her inngås det i tillegg til salgs- og kjøpsavtale avtale om overdragelse av fordringsretter for gammelt lån eller ny låneavtale mellom banken og kjøperen. Heftelsen i Rosreestr fjernes og ny pålegges med tinglysing av rettighetene til neste eier.

Tatiana Trofimenko Ledende advokat for European Legal Service

Denne ordningen er også ganske trygg.

Med tidlig tilbakebetaling av boliglånet på kjøpers bekostning

Betingelser: banken går ikke med på å selge leiligheten, kjøper kjøper leiligheten for kontanter. Eller kjøper tar lån i en annen bank.

I dette tilfellet betaler kjøperen tilbake lånet. Han bør følgelig ha for hånden et beløp tilsvarende resten av gjelden. Partene inngår en foreløpig avtale om salg og kjøp av leilighet, hvorefter selger mottar penger for å stenge boliglånet. Deretter fjernes heftelsen fra leiligheten, og deretter selges boligen som fast eiendom uten pant.

Dette alternativet er mer risikabelt for kjøperen, siden pengene overføres under en avtale som ikke er underlagt registrering hos Rosreestr.

Tatiana Trofimenko Ledende advokat for European Legal Service

I teorien kan selger nekte å registrere kjøps- og salgsavtalen med Rosreestr. Kjøperen vil kunne motta penger fra det, men kun gjennom domstolene.

Hva du skal huske

• Du kan kjøpe en leilighet som allerede er i boliglån.
• Du må sjekke det på samme måte som bolig uten heftelser.
• Det er tryggere å kjøpe en leilighet med samtykke fra banken og med dens deltakelse.