Hva du må sjekke før du kjøper en leilighet på annenhåndsmarkedet

2024 Forfatter: Malcolm Clapton | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 04:07

Tar du lett på dokumenter kan du stå uten bolig og uten penger.

Når du kjøper noe i en butikk er det nok til at selgeren ønsker å gi deg produktet, og du vil kjøpe det. Med fast eiendom er alt mer komplisert: en handel kan utfordres hvis det viser seg at den er uredelig eller noens rettigheter ble krenket under salget. Samtidig vil kjøperen være mest trist: de vil bli kastet ut av leiligheten, pengene må returneres gjennom retten, og noen ganger til og med si farvel til dem.

For å forhindre at dette skjer, sjekk alle dokumenter - og sørg for originaler eller kopier sertifisert av en notarius publicus.

1. Utdrag fra USRN om hovedegenskapene til objektet

Dette er et svært viktig dokument med informasjon fra Unified State Register of Real Estate, som vil gi deg mye nyttig informasjon.

Hvem er eierne

Alle må gå med på avtalen, ellers kan den utfordres.

Er det noen heftelser

Et objekt kan pantsettes til en bank på grunn av et boliglån, leid med registrering av en avtale med Federal Property Management Agency, arrestert for gjeld. I så fall har ikke eierne råderett over det. Avtalen vil være ugyldig.

Hva er egenskapene til leiligheten

Utdraget fra USRN vil inneholde nøyaktig adresse, matrikkelnummer, område. Teknisk plan for leiligheten er trykket på siste side. Du kan anslå opptakene av rom og legge merke til tilstedeværelsen av ombygginger. Det siste er spesielt viktig hvis du søker om boliglån – det kan hende det ikke blir godkjent.

Fra hvilken dato eier eiere en leilighet

Sammenlign det med datoen i skjøtene (om dem nedenfor).

Ut fra hvilket dokument eieren eier leiligheten

I noen tilfeller er risikoen i utgangspunktet høyere – dette er også omtalt i klausulen om titteldokumenter.

Et utdrag fra USRN vil bli levert av eieren. Du kan få en nedstrippet versjon av den selv.

For å gjøre dette må du bestille et utdrag på nettstedet til Rosreestr. For å levere et dokument i elektronisk form, må du betale 250. Innhenting av informasjon fra USRN-rublene. Du bør også bestille utdrag om rettighetsoverdragelse til eiendommen - det koster det samme. I dette dokumentet vil du se hvor ofte og på hvilket grunnlag eierne av leiligheten endret seg.

Hvis eiendom i løpet av det siste året eller to har skiftet eier flere ganger, er dette en grunn til å være forsiktig. Dette er vanligvis hvordan uredelige transaksjoner er skjult. Hvis den svindlede eieren er i stand til å utfordre kjeden av transaksjoner gjennom retten, vil leiligheten bli returnert til ham.

2. Dokumenter til eieren / s

Hvis eieren er voksen

Passets gyldighet

La oss si at eieren skiftet pass for seks måneder siden, og fortalte politiet at han hadde mistet det gamle. Og nå prøver han å inngå en avtale om et ugyldig dokument, for å utfordre det senere. Dette er full av problemer.

Så ved hjelp av en spesiell tjeneste fra innenriksdepartementet, finn ut om dokumentene er gyldige.

Passdata

Serien, nummeret, fødestedet og registreringsadressen vil være nødvendig for å sammenligne dem med dataene som er angitt i andre dokumenter (det er viktig at alt stemmer). Hvis eieren klarte å endre passet i løpet av denne tiden, er detaljene for den forrige kopien angitt på den nest siste siden til den nåværende.

Vær oppmerksom på navn, etternavn og patronym: et avvik på minst én bokstav i forskjellige dokumenter er en grunn til å be eieren om å bringe papirene til ensartethet. Ellers kan det bli en grunn for rettssaker angående gyldigheten av transaksjonen.

Familie status

En av ektefellene kan ikke vilkårlig disponere over felleservervet eiendom uten samtykke fra den andre. En slik avtale er lett å utfordre. Så det er viktig å finne ut om eieren er gift og fra hvilken dato. Denne informasjonen vil være nyttig for deg når du går videre til titteldokumentene.

Hvis en person mottok en leilighet ved arv eller som gave, spiller ikke tilstedeværelsen av en ektefelle noen rolle. Slik eiendom anses ikke i fellesskap.

Men hvis du har å gjøre med en salgskontrakt, vær oppmerksom på datoen for inngåelsen. Eieren kan fritt disponere en leilighet kjøpt før ekteskapet. Hvis han kjøpte den etter bryllupet, må pakken med dokumenter inneholde det attesterte samtykke fra ektefellen for salget. Teoretisk kan den erstattes av en ektepakt, som egenhendig sikrer rett til å disponere gjenstanden for eieren. Men med samtykke er det likevel roligere: ekteskapsavtalen er noen ganger omstridt.

Dersom eieren av leiligheten er skilt og leiligheten er kjøpt under ekteskapet, kan den fortsatt anses som felleseie. Her trenger du enten samtykke, eller en rettsavgjørelse på seksjonen der eiendommen ble overført til personen du planlegger å inngå en avtale med.

Informasjon om barn

I seg selv vil det ikke fortelle deg noe. Men hvis eieren har barn, er dette en grunn til ytterligere kontroller og krav til nye dokumenter.

Dersom en leilighet ble kjøpt med boliglån, kunne fødselskapital brukes til å betale tilbake. Dette pålegger en plikt til å skaffe barna andeler i leiligheten. Derfor, hvis bare foreldrene er blant eierne, ble ikke dette gjort. Deretter kan transaksjonen utfordres.

For å unngå at dette skjer, be eieren om en attest fra Pensjonskassen på at fødselskapitalen ikke ble brukt til nedbetaling av boliglånet.

Hvis eieren er mindreårig

For barn under 14 år, se på fødselsattesten, over 14 år - pass. Sammenlign dataene med det som står i andre dokumenter.

Hvis eieren er et barn, kan hans juridiske representanter ikke selge leiligheten bare sånn. Det kreves samtykke fra vergemålsmyndighetene for transaksjonen. Og hvis eieren av leiligheten er mer enn 14 år gammel, så hans tillatelse.

3. Titteldokumenter

Navnet på dokumentet, som eieren mottok eierskapet på grunnlag av, er i utdraget fra USRN. Det er verdt å se nærmere på det.

Salgskontrakt

Alt er enkelt her: Hvis den nåværende eieren kjøpte en leilighet fra den forrige, bekreftes dette av den tilsvarende avtalen. Hvis du har et utdrag fra USRN om overføring av rettigheter til et eiendomsobjekt, sammenlign selgerens data med de som er angitt i dokumentet. Be også om å vise akseptattest av leiligheten og selgers kvittering for pengene. Dette vil sørge for at den forrige eieren ikke har noen klager på den nåværende.

Er boligen kjøpt med pant, kan du be om tilbakebetalingsattest.

Generelt indikerer fraværet av heftelser i utdraget fra USRN veltalende at lånet er nedbetalt. Men siden et eller annet dokument kan kontrolleres, ville det være rart å ikke nevne det.

Aksjeandelsavtale i bygg

Hvis eieren har skaffet seg fast eiendom på byggestadiet, vil han ha akkurat dette dokumentet i hendene, og etter at huset er overlevert, vil han også ha en handling om aksept og overføring av leiligheten.

Arveattest

Ved omgang med slik eiendom er det en risiko for at en fratatt arving plutselig dukker opp og prøver å utfordre handelen. Dessuten, jo mer tid som har gått siden arveøyeblikket, jo mindre er risikoen for å havne i trøbbel. Det er best å konsultere en advokat før du kjøper.

Donasjonsavtale

Det er også bedre å vurdere risikoen ved å skaffe et donert hjem sammen med en spesialist. Advokaten vil finne ut om skjema og fremgangsmåte for gjennomføring av transaksjonen er fulgt, om eieren lovlig eier eiendommen.

Overdragelsesavtale for leilighet

Det utstedes hvis eieren har privatisert denne leiligheten. Det er ett forbehold når du arbeider med slik eiendom. Hvis en person som er registrert i en leilighet nektet å delta i privatisering, får han livslang rett til å bo i den inntil han blir avregistrert frivillig. Ellers er det umulig å kaste ham selv gjennom domstolene. Så det er viktig å sørge for at han sjekker ut før selgeren mottar pengene. Eller du risikerer å kjøpe leilighet med en leietaker.

Det finnes andre typer titteldokumenter, for eksempel en rettsavgjørelse der eieren eier objektet. Men med dem er det bedre å umiddelbart kontakte en advokat hvis du ikke vil ha problemer.

4. Informasjon om de som er registrert i leiligheten

I klausulen om avtale om overdragelse av leiligheten til eie har vi allerede delvis berørt temaet hvor viktig det er å vite hvem som er registrert i leiligheten. La oss nå vurdere spørsmålet mer detaljert.

I tillegg til de som nektet å privatisere, utgjør følgende leietakere en fare for transaksjonen din og komfortabelt opphold i den kjøpte leiligheten:

• utskrevet fra leiligheten for militærtjeneste eller behandling i et sanatorium;
• fjernet fra registeret på grunn av soning på steder med frihetsberøvelse;
• gjenkjent som savnet;
• mindreårige sendt til internat.

Ved hjemkomst vil de være registrert på sitt tidligere bosted – altså hos deg. Det kan være mulig å kaste dem ut gjennom retten, men det vil ta mye tid og krefter.

Vær spesielt oppmerksom på de utskrevne mindreårige for å spørre om vergemålstjenesten ga tillatelse til dette.

For å forstå nyansene, må du se gjennom noen få referanser. Det er bedre å være til stede i øyeblikkene når eieren mottar dem for å sikre ektheten av dokumentene.

Skjema 9 registreringsbevis

Den inneholder informasjon om alle som er registrert i leiligheten nå.

Arkivbevis for registrering i henhold til skjema 9

Denne versjonen av dokumentet viser dynamikken i registrering av innbyggere: hvem ble registrert tidligere, hvem ble utskrevet og når. Et veldig nyttig dokument, men det er en nyanse. De nekter ofte å gi den til tredjeparter, inkludert de nåværende eierne av leiligheten, siden den inneholder personopplysningene til tidligere beboere. Hvis det ikke var mulig å få tak i arkivet "ni", må du jobbe med det du har og gå direkte til skjema 12-hjelp.

Attest for avregistrering av visse kategorier av borgere

Skjema 12-dokumentet inneholder data om hvorvidt noen av leietakerne ble skrevet ut av leiligheten, noe som i teorien kan bli en kilde til problemer. Ideelt sett har hver kolonne nei. Ellers må du finne ut mer informasjon om hver person individuelt, eller til og med nekte avtalen.

5. Helsebevis

Hvis det senere viser seg at selgeren ikke var i et nøkternt sinn og hardt minne, vil transaksjonen bli erklært ugyldig. Du er spesielt utsatt hvis selgeren er eldre, men generelt kan du ikke forsikre deg mot dette. For eksempel kan en utspekulert advokat bevise at eieren ble midlertidig fortvilet på grunn av en medisin mot forkjølelse, fordi den bivirkningen er indikert i kommentaren.

For å forhindre at dette skjer, be selgeren om å ta med seg en attest fra en psykiater og en narkolog på at han er tilregnelig og ikke registrert som rusmisbruker.

Hvis det er tvingende grunner til tvil, inviter en autorisert ekspert til å gjennomføre en undersøkelse direkte til avtalen.

6. Informasjon om gjeld for overhaling

All gjeld til bolig og fellestjenester forblir hos tidligere eier av leiligheten. Unntaket er overhaling. Dersom selgeren ikke har betalt for det, vil gjelden tilfalle deg. Du kan sjekke fraværet ved siste betaling. Hvis du ikke stoler på, be om et sertifikat fra forvaltningsselskapet.

7. Fullmakt

Det er best å inngå en salgskontrakt direkte med eieren. Men eieren er ikke alltid til stede ved handelen. I dette tilfellet kan han utstede en attestert fullmakt for den som skal representere hans interesser.

Transaksjoner med dette dokumentet er usikre, det er for mange risikofaktorer. Hvis du bestemmer deg for å ta et lignende skritt, sjekk følgende:

• Fullmakten gir rett til å selge leiligheten på vegne av eieren.
• Dokumentet er ekte - du kan finne det på nettsiden til Federal Notary Chamber.
• Fullmakten er ikke utløpt.
• Den inneholder riktig pass og andre data.
• Eieren er i live og ved sitt rette sinn - videokommunikasjon og attester fra en nevropsykiatrisk dispensar vil hjelpe her.

Men selv om alt er i orden, tenk deg om tre ganger før du bestemmer deg for en slik avtale.

Hva du skal huske

• Sjekk alle dokumenter. Ikke vær redd for å være påtrengende eller kjedelig: du risikerer millioner.
• Hvis du er i tvil, kontakt en spesialist. Bedre å være alarmist enn å stå uten leilighet og penger.
• Hvis tvilen ikke forsvinner for hvert trinn, men blir sterkere, avslå avtalen.

UPD. Teksten ble oppdatert 17. november 2019 med mer relevante data fra verifiserte kilder.