Hvordan lage en leieavtale riktig

2024 Forfatter: Malcolm Clapton | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 04:07

Det er mer lønnsomt å leie en leilighet direkte gjennom eieren, utenom eiendomskontorer. Men da må kontrakten inngås uavhengig, og dette er ikke en lett sak: du må ta hensyn til mange punkter og detaljer for å unngå problemer i fremtiden og leve i fred og tillit. I denne artikkelen skal vi finne ut hva du skal se etter når du skal lage en leieavtale.

La oss ta en reservasjon med en gang: i denne artikkelen vil vi fokusere spesifikt på kontrakten for kommersiell leie av boliglokaler, som er regulert av kapittel 35 i den russiske føderasjonens sivile lov og delvis av kapittel 5 i boligloven. Russland, det vil si å leie en leilighet av en enkeltperson. Det er forskjell i loven mellom en leieavtale (som inngås med en enkeltperson) og en leieavtale (som inngås med en juridisk enhet). Men i vanlig tale brukes det veletablerte ordet «leie». Derfor vil vi i dette materialet for enkelhets skyld bruke begge begrepene - "leie" og "leie" - som likeverdige.

Dokumentene

Ikke nøl med å spørre eieren av leiligheten om å gi en full pakke med dokumenter:

pass;
et sertifikat for registrering av eierskap til leiligheten er nødvendig;
i tillegg: betalte kvitteringer for bruksregninger (for å sikre at det ikke er gjeld på dem) og et utdrag fra husboken om personer registrert på boarealet.

Hvis leiligheten har flere eiere, er samtykke fra en av dem ikke nok, du må innhente samtykke fra alle. Det er tre mulige scenarier for utvikling av hendelser:

Legg ved skriftlig samtykke fra alle sameiere.
Én sameier inngår avtale med fullmakt fra andre.
Ved kontraktsinngåelse er alle eierne tilstede personlig (da tilsier kontrakten at leiligheten leies ut av alle eierne samtidig).

Det kreves også skriftlig samtykke fra personer som ikke er eiere, men er registrert på boarealet. Ellers kan de kreve rettighetene sine når som helst, og du må snarest lete etter ny bolig.

Siden det er snakk om å leie en leilighet betyr det at leietaker er en privatperson. Derfor må han ha passet med seg. Hvis du ikke skal bo i en leilighet alene, kreves også passopplysningene til den andre (tredje, femte) leietaker.

Eiendomsleieavtaler er underlagt statlig registrering. Bortsett fra en kontrakt inngått for mindre enn ett år.

Begrep

Arbeidsavtalen kan være kortsiktig (inntil ett år) og langsiktig (fra ett år til fem år). Dersom kontrakten ikke sier et ord om løpetiden, anses den som inngått for maksimalt fem år. Hovedforskjellen mellom langsiktige og kortsiktige kontrakter er betingelsene for utkastelse av leietakere.

Korttidskontrakt

Eieren kan fastsette en periode hvor kontrakten kan sies opp av partene før tidsplanen. Hvis det ikke er angitt en slik periode, har han ingen rett til å kaste ut leietakere før kontraktens utløp. Men på slutten av denne perioden bestemmer eieren selv om han skal fortsette å leie ut leiligheten til de samme leietakerne eller lete etter andre.

Langtidskontrakt

Det er mye vanskeligere for eieren å skille seg fra leietakerne. Ved utløpet av kontraktsperioden kan utleier ikke bare flytte noen andre inn i leiligheten: hvis han ikke har varslet leietaker om sitt ønske minst tre måneder før utløpet av kontrakten, anses det at kontrakten automatisk er fornyet under de gamle forholdene.

Dersom utleier sier at han ikke lenger planlegger å leie ut eiendommen, så må leietakerne flytte ut. Men i dette tilfellet kan han virkelig ikke leie leiligheten i minst et år, ellers har de tidligere leietakerne rett til å gå til retten og kreve erstatning.

I motsetning til en utleier kan en leietaker si opp kontrakten når som helst uten å oppgi grunn.

Tilstanden til leiligheten og eiendommen

Reparasjoner og forbedringer

Det presserende spørsmålet: hvem gjør reparasjonene? Vanligvis inneholder avtalen formuleringen at «etter leieavtalens utløp forplikter leietakerne seg til å tilbakelevere lokalet i samme form som det ble gitt». Derfor bør kontrakten umiddelbart angi hva som kan endres i leiligheten og ikke.

I tillegg, uten samtykke fra eieren, har ikke beboerne rett til å foreta omorganisering og ombygging av boligkvarter. For eksempel, under reparasjoner, kan du ikke bare ta og rive en innvendig skillevegg eller utvide en døråpning.

Hvis det er mulig å utføre reparasjoner, sørg for å foreskrive i kontrakten hvor mye husleien skal reduseres. Hvis det ikke er noen indikasjon, er det mulig at du vil reparere alt selv, og eieren vil rett og slett nekte å refundere utgiftene dine.

Alle aktuelle reparasjoner og utgifter på den er på skuldrene til leietaker. Han holder ikke bare orden i leiligheten, men er også ansvarlig for sikkerheten til eiendom.

Utleier må foreta større reparasjoner, og alle utgifter dekkes av ham (med mindre annet fremgår av kontrakten). Dersom utleier ikke viser interesse for større reparasjoner når det er påkrevd, har leietaker rett til:

selvstendig utføre større reparasjoner foreskrevet i kontrakten eller forårsaket av et presserende behov, og samle kostnadene fra utleieren;
kreve en tilsvarende reduksjon i husleien;
kreve heving av kontrakten og erstatning for tap.

Når du pusser opp eller kjøper noe nytt til en leid leilighet, juridisk sett, gjør du forbedringer. De kan være separerbare og uatskillelige. For eksempel, hvis en leietaker har installert et klimaanlegg eller en varmtvannsbereder for egen regning (og utleier ikke reduserte leien eller refundert kostnadene), har han rett til å ta dem med seg.

Uatskillelige forbedringer, for eksempel nye bakgrunnsbilder, kan ikke tas med deg uten å ødelegge utseendet til leiligheten. Leietaker kan derfor kreve å få refundert verdien når kontrakten utløper. Men kravet vil bli innfridd dersom det fremgår av kontrakten at utleier ikke protesterte mot denne forbedringen.

Eiendommens tilstand

Utleier plikter å gi leietaker eiendommen i god stand. Det betyr at dersom noe hindrer deg i å bruke leiligheten, må utleier fjerne denne grunnen for egen regning. Til og med den som han ikke en gang hadde mistanke om da han leide leiligheten. For eksempel slo du deg til ro og ble overrasket over å oppdage at alle rørene lenge har vært råtne og det er rett og slett umulig å vaske i dusjen. Utleier må fjerne denne mangelen så raskt som mulig og helt gratis. Hvis han ikke gjør dette, kan du enten eliminere årsaken selv og kreve utgiftsrefusjon, eller si opp kontrakten.

Oppmerksomhet: utleier bør eliminere for egen regning bare de manglene som verken han eller du visste om.

Hvis du under inspeksjon av leiligheten så at noe ikke fungerte der, eller du ble advart om det på forhånd, er det allerede din rett til å godta en slik tilstand eller se etter et bedre alternativ.

Advokater anbefaler også, i tillegg til kontrakten, å utarbeide en handling om aksept av leiligheten. Den foreskriver tilstanden til møbler, rørleggerarbeid, gulv, vinduer og alt annet. Deretter vil dette bidra til å unngå tvister om kvaliteten på reparasjoner og møbler. Selvfølgelig, i en leilighet med gamle sovjetiske møbler og uten utstyr, trenger du ikke å gjøre dette. Men eieren, som leier ut et hus med dyre møbler og apparater, er interessert i å sørge for at all eiendommen blir returnert til ham i forsvarlig stand, slik at han til og med kan legge ved bilder av eiendommen og kvitteringer som bekrefter verdien. Naturlig avskrivning er selvsagt tatt i betraktning. Men leietaker må betale for den ødelagte TV-skjermen.

Vær oppmerksom på noe slikt som «fellesansvar» dersom du leier en leilighet med noen i felles innsats. Dersom kontrakten ikke inneholder en klausul om solidaransvar, vil alt ansvar bæres av den som har inngått kontrakten. Det vil si at hvis den uaktsomme naboen din bryter noe, og bare du er registrert i kontrakten som ansvarlig, så må du betale.

Leie

Kontrakten definerer prosedyren, betingelsene og vilkårene for leie. Hvis det ikke er noen spesielle instruksjoner om dette, anses det at de ligner de som vanligvis brukes ved utleie av slik eiendom: i tilfelle av en leilighet er dette et fast beløp som betales hver måned.

Dersom utleier ber om umiddelbart å betale en betaling 2-3 måneder på forhånd eller depositum, skal dette skrives inn i kontrakten.

Dokumentet bør også angi hvor ofte og i hvilken grad utleier kan øke betalingen. I praksis registreres husleieøkninger vanligvis en gang i året opp til 10 % av startkostnaden. Men alt dette er etter partenes skjønn.

Dersom en slik klausul ikke inngår i kontrakten, har utleier fortsatt rett til å øke leien, men dette kan ikke gjøres mer enn én gang i året. Videre plikter han å varsle leietaker skriftlig om dette på forhånd. Dersom de nye betingelsene ikke passer ham, kan han trekke seg fra kontrakten ensidig.

Leietaker har også rett til å kreve avslag i leien dersom forholdene i det leide lokalet på grunn av forhold utenfor hans kontroll er forverret.

I tillegg

Snakk med eieren om alle detaljene. Dere må mest sannsynlig møtes ofte. Han er bekymret for leiligheten sin, du er bekymret for levekvaliteten, så lær deg å forhandle og skriv ned alle de muntlige avtalene i dokumentet.

Ikke ofte, men en ubehagelig situasjon skjer: noen ganger liker eierne å gå inn uten forvarsel, selv i fravær av leietakere og flere ganger i måneden. Dette er grunn til å heve kontrakten med refusjon av leietakers flytteutgifter. For å unngå en slik situasjon, legg til en linje i avtalen om hvor ofte eieren kan dukke opp hos deg, om det er nødvendig å advare deg om dette på forhånd, og angi forbudet mot spontane besøk i ditt fravær.

Finn ut hvordan utleier behandler gjester, dyr, og angi dette i kontrakten.

Bare ved å forhandle og fikse alle detaljene som betyr noe, vil begge parter kunne leve uten konflikter og uten unødvendig angst.

Oppsigelse av kontrakten gjennom retten

Vi har allerede sagt at det ikke er lett for en utleier å skille seg av med en leietaker, kontraktstypen spiller en viktig rolle. Men leietaker har rett til å si opp kontrakten når som helst, men med en betingelse: han må varsle utleieren om sitt ønske tre måneder i forveien skriftlig.

Men noen ganger er det umulig å bli menneskelig enig, og for en av partene er det bare én utvei - å søke rettferdighet gjennom domstolen og si opp kontrakten.

På forespørsel fra utleier kan kontrakten sies opp før tidsplanen av retten i tilfeller der leietaker:

bruker eiendom med et betydelig brudd på vilkårene i kontrakten eller med gjentatte brudd;
forringer eiendom betydelig;
unnlater å betale leie i tide mer enn to ganger på rad;
ikke utfører større reparasjoner av eiendommen innenfor de vilkår som er fastsatt i kontrakten, dersom større utbedringer etter kontrakten er leietakers ansvar.

Utleier kan si opp kontrakten gjennom retten bare hvis han krevde fra leietaker skriftlig å eliminere bruddene.

På forespørsel fra leietaker kan leieavtalen sies opp tidlig av retten i tilfeller der:

utleier ikke leverer eiendommen eller skaper hindringer som hindrer full bruk av eiendommen;
eiendommen har mangler som ikke var spesifisert av utleier ved avtaleinngåelse, som ikke var kjent for leietaker på forhånd og ikke kunne oppdages ved befaring av eiendommen;
utleier ikke utfører større reparasjoner av eiendommen innen perioden fastsatt i kontrakten eller innenfor en rimelig tidsramme;
eiendom, på grunn av forhold utenfor leietakers kontroll, i en stand uegnet til bruk.

Ved opphør av leieforholdet plikter leietaker å tilbakelevere eiendommen til utleier i den stand han mottok den, under hensyntagen til normal slitasje eller i den stand kontrakten forutsetter.

Avslutningsvis, la oss dvele ved to viktige punkter.

Dersom utleier donerer eller selger en leid bolig, hever ikke dette leieavtalen. Med andre ord, når en person kommer og sier: "Flytt ut, jeg selger en leilighet," er det ulovlig. Eierskiftet medfører ikke heving av leieavtalen for boligen.

Ved behov kan du bytte leietaker (leietaker). Det vil si at hvis kontrakten er inngått for mannen, og han for eksempel drar til Nordpolen på en lang forretningsreise, kan du med hans samtykke endre leietaker til sin kone. I dette tilfellet forblir kontrakten den samme, de samme betingelsene, begrepet fortsetter å flyte og tilbakestilles ikke. Men dette kan spare deg for byråkrati hvis det oppstår problemer (for eksempel hvis du må si opp kontrakten eller kreve inn noe gjennom retten).