Hvordan kjøpe en leilighet og ikke angre: ekspertråd

2024 Forfatter: Malcolm Clapton | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 04:07

Sammen med en eiendomsekspert fant vi ut hva vi bør tenke på ved kjøp, hvorfor ta det og hvordan vi skal opptre hvis det er mindreårige blant eierne.

Hva du skal se etter når du velger bolig

Distriktsinfrastruktur

Området bør være selvforsynt slik at de fleste gjenstandene du regelmessig besøker er, om ikke innen gangavstand, så minst ett eller to stopp fra hjemmet ditt. Minimumssettet er et supermarked (og gjerne flere samtidig, for ikke å stå i kø), et apotek og en klinikk. Dersom familien allerede har eller forventes å få barn, bør det også være en skole og en barnehage i nærheten. Se videre i henhold til dine behov. Noen trenger en treningsklubb ikke langt hjemmefra, noen trenger en joggepark eller et utstyrt område hvor du kan gå tur og trene hunden din.

Når du undersøker en leilighet, anbefaler jeg deg å handle fra generell til spesifikk. Først ser vi på området (generelt), deretter huset og dets omgivelser, og først deretter leiligheten (privat). Finn ut hva som er i nabolaget, om det er nødvendig infrastruktur og grønne steder i nærheten. Sørg for at det ikke er noen farlig industri i nabolaget.

Infrastruktur rundt sekundærboliger er ofte bedre enn i nye områder. Kjøper du bolig i nybygg, sjekk hvordan området vil utvikle seg. Det er bra om utbygger tok vare på komforten til kjøperne og sørget i prosjektet for ikke bare butikker i første etasje av hus, men også en skole med barnehage i gangavstand.

Avito har samlet mer om salg av leiligheter fra hele Russland – det er både nybygg og sekundærboliger fra eierne. Ved hjelp av filtre kan du raskt finne et praktisk alternativ: velg området i byen, området til leiligheten og antall rom, hustype og ønsket etasje - bare passende tilbud vises i søket resultater.

Se etter annonser merket med «Online Display»: dette betyr at selgeren eller eieren er klar til å ta deg med på en omvisning i leiligheten ved hjelp av en videolink ved å bruke en kanal for din bekvemmelighet - for eksempel Skype eller WhatsApp. I tillegg kan du be eieren av eiendommen om å demonstrere tilstanden til inngangen, heisen og tilstøtende territorium.

Transporttilgjengelighet

Når du må komme deg hjem med tre overføringer, opphever det all gleden over pengene som er spart og den vellykkede planløsningen av leiligheten. Steder isolert fra hovedtransportårene er kanskje ikke så attraktive som selgeren lovet. Relativt sett, hvis bare én vei fører til området, gjør deg klar for vanlige trafikkork. På morgenen og kvelden vil det være helt stappfullt med biler.

Prøv å pendle fra ditt fremtidige hjem til jobb og tilbake i rushtiden, og se om offentlig transport går regelmessig. Dette er verdt å gjøre, selv om du hovedsakelig reiser med privatbil. Noen ganger er det lettere å spare tid og komme seg hjem med buss enn å sitte fast i trafikken. Men husk at i storbyer er sjansene for å havne i en trafikkork svært høye på overflatetransport. Fokuser i dette tilfellet på hvor raskt og enkelt du kan komme dit med metro eller tog.

Til slutt, se på området gjennom øynene til en fastboende, ikke en gjest. Er det lett å gå fra nærmeste bussholdeplass og T-banestasjon til hjemmet ditt, eller må du vasse gjennom en ødemark hvor det ikke er lykter? Er det organisert parkering eller er gården full av biler? Alle disse er bagateller, men de påvirker livskomforten, så noen ganger er det bedre å ikke spare penger og velge et alternativ, om enn dyrere, men i et praktisk område.

Husets tilstand

Ikke begrens deg til å inspisere leiligheten og studer inngangen, huset og området rundt grundig.

Alena Kvach

Undersøk huset fra utsiden, finn ut hvor leiligheten er, og se etter eventuelle skader på veggene. Se hvor vinduene vender, om det er serveringsfasiliteter og døgnåpne etablissementer i nærheten, noe som forstyrrer freden.

Vær oppmerksom på tilstanden til adkomstveiene og fortauene - hvis du selv i den varme årstiden må manøvrere mellom jettegryter, vil veien om vinteren bli til en hinderløype. Se hvordan gårdsplassen er ordnet: er det benker og et sted for sport, en lekeplass.

Alena Kvach

Det vil ikke være overflødig å kommunisere med umiddelbare naboer fra nærliggende leiligheter og se hvilken kontingent som er befolkningen i huset. Vær oppmerksom på tilstanden til heisgruppene og heisene. Hvis huset har en søppelsjakt, bør du sjekke med naboene om det er insekter og gnagere, og også finne ut hvordan verktøyene og HOA eller forvaltningsselskapet fungerer.

Leilighetens tilstand

Ikke la deg lure av ferske reparasjoner - feil ledninger, utette rør eller ulovlig ombygging kan skjule seg bak den. Inspiser leiligheten i dagslys: På denne måten kan du sette pris på det naturlige lyset og legge merke til mindre defekter som spor etter lekkasjer. Det er forresten bedre å velge alternativer med vinduer mot sør-vest eller sør-øst, hvis du vil at rommene skal være lyse på dagtid.

Alena Kvach

Inne i leiligheten, vær oppmerksom på mulige lekkasjer og ombygginger som bryter med de strukturelle elementene i rommet. Sjekk strømmen av kaldt og varmt vann - i noen hjem er dette et uopprettelig problem. Jeg anbefaler å se på kvitteringene for strømregninger og overhaling i flere måneder. Noen huseierforeninger inkluderer alternativer som videoovervåking eller sikkerhet og rengjøring i verktøy. Dette resulterer i et betydelig antall månedlige avdrag.

Hvis du skal inspisere en leilighet i den kalde årstiden, ta på batteriene og kjør hånden langs veggene som grenser mot gaten - de skal ikke være kalde. Ventilasjon bør sjekkes på kjøkken og bad. Fest et stykke papir til ventilen - hvis den tiltrekkes av ventilen, er alt i orden.

Undersøk vinduene og balkongen. Vær oppmerksom på at det ikke er striper og spor av mugg rundt vindusåpningene, og det er ingen blåsing fra sprekkene. Sjekk om det er lett å åpne rammene helt og bytt til ventilasjonsmodus. Hvis vinduene vender mot en støyende gate, sørg for at de er flinke til å overdøve lyder utenfra.

Se på tilstanden til gulvet, veggene og taket. Hvis det er merkelige flekker og striper i taket, er dette mest sannsynlig konsekvensene av en flom. Du kan fortsatt forhandle med naboene ovenfra, men når leiligheten ligger i toppetasjen og det lekker taket har skylden, blir det vanskeligere å rette opp i situasjonen. Gå gjennom rommene og sjekk at gulvet ikke knirker eller synker under føttene. Undersøk hjørnene - ser du grå flekker på tapetet, er det mugg. Vi må ta den ut og reparere på nytt.

Hva du bør sjekke før du kjøper

Utdrag fra USRN

Uten å ta hensyn til opplysningene fra Unified State Register of Real Estate risikerer du å tape penger dersom for eksempel bolig selges uten å varsle en av eierne. Et utdrag vil hjelpe deg med å finne ut hvor mange eiere leiligheten faktisk har og hva dens egenskaper er: På denne måten kan du finne ut de nøyaktige opptakene og sammenligne rommet med den tekniske planen - du vet aldri, plutselig arrangerte eierne en ukoordinert ombygging.

Alena Kvach

Det er viktig å forstå hva en inkonsekvent ombygging er. Hvis det ble utført på bekostning av interne skillevegger i leiligheten, og de bærende veggene ikke er berørt, må du bestille et nytt teknisk pass fra Bureau of Technical Inventory (BTI), som vil bekrefte integriteten til strukturelle elementer. Når et hus med gasskomfyr kombinerer kjøkkenet med et rom, kan planløsningen bare legitimeres ved å få kjøkkenet tilbake til det opprinnelige isolerte utseendet – for eksempel ved å restaurere dører og vegger.

Dersom det er overført våtsoner i leiligheten, kan slike endringer ikke legaliseres. I fremtiden truer dette med at ved salg av bolig på boliglån vil takstmannen i et uavhengig takseringsselskap nekte å godkjenne objektet. Vi må vente på folk som er klare til å kjøpe en leilighet med ombygging mot kontanter. På grunn av dette synker markedsverdien av eiendommen og kjøpersirkelen innsnevres - 80% av eiendomstransaksjonene utføres med deltagelse av boliglån.

Et utdrag vil også vise om boligen har noen heftelser. For eksempel kan fast eiendom beslaglegges for gjeld eller pantsettes til en bank. Det vil ikke fungere å kjøpe en slik leilighet.

Avito beskytter interessene til selgere og kjøpere og sikrer at transaksjoner er rettferdige og transparente. Før du kjøper kan du sjekke eiendommen her: en rapport fra USRN og forsikre deg om at alt er i orden med leiligheten. Rapporten vil hjelpe deg med å finne ut matrikkelverdien til objektet, på grunnlag av hvilken eiendomsskatten beregnes, vil vise antall eiere og historien om endringen deres, samt tilstedeværelsen av heftelser - for eksempel en pantelån, arrest eller leieavtale. Alt dette vil bidra til å redusere risikoen ved kjøp. For kjøperen koster rapporten 299 rubler.

For selgere vil utstedelse av et utdrag være gratis, alle kostnader dekkes av Avito. Personopplysninger i rapporten avsløres ikke: det er ikke noe leilighetsnummer eller navnene på eierne. Et slikt utdrag vil bidra til å raskt og lønnsomt selge en bolig - hvis kjøperen ser at alt er rent med objektet, er det mer sannsynlig at han godtar avtalen.

Identitetsdokumenter til eieren

Dette er forsikring mot kollisjoner med svindlere: Hvis du kjøper en leilighet fra en person som utgir seg for å være eieren, må du forholde deg til den virkelige eieren av eiendommen. Innenriksdepartementet har en som du kan sjekke om passet er gyldig med. Sørg for at serie og nummer, samt etternavn, fornavn og patronym til eieren samsvarer med de som er angitt i dokumentene for leiligheten. Hvis eieren, etter å ha kjøpt et hjem, endret passet sitt, se på hans nest siste side - den inneholder informasjon om tidligere utstedte pass.

Sjekk det med sivilstatusen til eieren. Hvis han kjøpte leilighet mens han var gift, regnes leiligheten som felleseie. Å selge en leilighet uten din ektefelles tillatelse vil ikke fungere, så be om et attestert samtykke til salget. Dersom eieren er skilt, vil også en rettsavgjørelse om deling av felleseie komme godt med.

Alena Kvach

Her må du være oppmerksom ikke bare på når leiligheten ble kjøpt, men også hva som var betalingsformen. Hvis et hus ble kjøpt en uke før bryllupet på et boliglån eller en avdragsordning, og i ekteskapet betalte ektefellene sammen, er samtykke fra mannen eller kona nødvendig for en slik leilighet, siden en del av midlene for å betale ned gjeld ble brukt over det generelle budsjettet. Foreldelsesfristen etter skilsmisse er tre år, etter denne perioden kreves det ikke samtykke.

Et unntak er situasjoner når nåværende eier mottok en leilighet i gave eller arvet den mens han var gift. Slik eiendom tilhører bare ham.

For mindre eiere er det verdt å sjekke fødselsattesten eller passet og sammenligne dataene med informasjonen i boligdokumentene.

Alena Kvach

Hvis mindreårige barn er registrert i leiligheten, kan de før transaksjonen slippes ut til et annet sted. Samtidig er det nødvendig å angi en alternativ adresse, barnet kan ikke slippes ut "til ingensteds". Hvis foreldrene har ulike registreringsadresser, kreves samtykke fra den andre forelderen for å skrive ut barnet.

Når mindreårige barn er eiere av en andel av fast eiendom eller en gjenstand i sin helhet, kreves tillatelse fra vergemålsmyndighetene. De vil sørge for at den nye boligen ikke forverrer barnets levekår og har passende tekniske og andre egenskaper, for eksempel området til leiligheten, området der den ligger og tilgang til utdanningsinstitusjoner.

Skjøte

De er også de lovlige. For eksempel, hvis eieren av et hjem har privatisert det, vil et slikt dokument være en avtale om overføring av leiligheten til eierskap. Ved kjøp av en gjenstand bekreftes eierskapet av kjøps- og salgsavtalen inngått med tidligere eier. Det må være ledsaget av en handling om aksept og overføring av fast eiendom og en kvittering fra den tidligere eieren som mottar penger.

Hvis eieren av leiligheten kjøpte den mens huset nettopp ble bygget, vil hjemmelsdokumentet være en avtale om delt deltakelse i byggingen med en handling om aksept og overføring av ferdig bolig.

I tilfeller hvor eierskapet er bekreftet av en gaveavtale eller et arvebevis, er det bedre å rådføre seg med en advokat før du kjøper. Det kan for eksempel dukke opp uregnskapsløse arvinger som krever andel i en leilighet, og en bedragersk ordning kan være kamuflert som en gaveavtale.

Forespørsler om registrert i leiligheten

Du trenger registreringsbevis på skjema nr. 9 - det viser hvem som er registrert i lokalet akkurat nå. Du kan også utstede en arkivattest for å finne ut hvem som var registrert i leiligheten tidligere, og sjekke om det er noen midlertidig utskrevne blant disse personene. Hvis det er noen, er det bedre å kontakte en advokat.

Du trenger også avmeldingsattest på blankett nr. 12. Det er oppført personer som av en eller annen grunn ble skrevet ut av leiligheten: de er for eksempel på medisinsk institusjon, soner i fengsel eller har gått. savnet. Hvis hver kolonne inneholder "nei", er alt i orden, ellers sjekk med eieren hva som skjer med disse personene nå.

Alena Kvach

Hvis det etter mottak av attest i skjema nr. 12 viste seg at det er registrert en person i leiligheten som for tiden sitter i fengsel, vil jeg anbefale å ikke forholde seg til dette objektet. Etter å ha sonet straffen, har en borger rett til å registrere seg for sitt tidligere bosted.

Bevis for rettslig handleevne

Dersom selgeren ble begrenset av retten i sin rettslige handleevne eller ikke forsto betydningen av sine handlinger, kan transaksjonen erklæres ugyldig.

Alena Kvach

Hvis personen som er registrert i leiligheten viser seg å være ufør, bør det tas i betraktning at denne kategorien mennesker gjennomgår undersøkelsesprosedyren i retten. Under undersøkelsen skal borgerens inhabilitet anerkjennes. I tillegg oppnevnes det også en verge som ivaretar menighetens interesser og sørger for at gjenbosettingen gjennomføres i samsvar med loven.

For å være på den sikre siden, be leilighetseieren om en attest fra en psykiater og en narkolog - dette er bevis på at han er edru og ikke er registrert. Du kan invitere en spesialist til å gjennomføre en undersøkelse rett på transaksjonen.

Fullmakt

Det er ganske risikabelt å kjøpe en leilighet ikke fra eieren, men fra hans representant som er autorisert til å disponere eiendommen. Men hvis det ikke er andre muligheter, sørg for at alt er i orden med fullmakten. Det må notariseres, og du kan eliminere tvil om dokumentets ekthet ved hjelp av Federal Notary Chamber. Sammenlign detaljene til rektor og representant med det som er angitt i passene deres. Hvis rektor ikke kan komme til avtalen og vise passet, be om å sende en attestert kopi. Sørg for å ta hensyn til fullmaktens gyldighetsperiode og finn ut hvilke fullmakter representanten har - kanskje har han ikke rett til å inngå transaksjoner på vegne av fullmakten.